Финансовое положение девелоперов остается нестабильным, кредитование по-прежнему невыгодно, а для восстановления строительных работ необходимо привлекать дополнительные средства. Большинство из девелоперов активно ведут поиски соинвесторов, продолжаются переговоры о продаже доли в своих проектах. При этом, как правило, компании не афишируют свои намерения, предпочитая закрытые формы личных продаж.

Индикаторы рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга за октябрь 2009 года:

Примечания:

Цены и ставки указаны по данным «открытого» предложения без учета скидок. Изменение цен и ставок рассчитано в долларах США. Началом кризиса в расчете считается сентябрь 2008 года.

Несмотря на некоторую экономическую стабилизацию, рынок недвижимости по-прежнему остро испытывает негативное воздействие кризисных явления. Одним из наиболее важных последствий кризиса является отказ от строительства ряда коммерческих проектов и их реконцепция (как правило, урезание масштабов, часто переход в более низкий класс и сокращение количества функциональных составляющих).

Рынок возвращается к закрытости и непрозрачности. Компании не афишируют свои намерения, предпочитая закрытые формы личных продаж. За счет дефицита арендаторов и инвесторов рынок становится информационно запечатанным. Собственники ведут переговоры лично с каждым из арендаторов и покупателей, и зачастую не придерживаются в их отношении единой политики. Поэтому реальные условия аренды и продажи неизвестны. Можно только догадываться, что в процессе переговоров речь идет о 10-30% дисконте от изначальной суммы сделки.

Из-за сокращения спроса борьба за клиентов на офисном рынке идет настолько агрессивно, что из открытого доступа пропадают даже списки арендаторов бизнес-центров, чтобы их не переманили конкуренты. Предпочитая сэкономить на агентском вознаграждении, управленцы ведут переговоры самостоятельно и порой успешно. Консультанты в итоге помимо комиссионных теряют и информационную базу. Отсутствует информация о проведенных сделках и договорных условиях.

За счет разницы в финансовом положении собственников и увеличения как открытого, так и скрытого предложения, образуется высокий ценовой разброс. Отсюда новая сложность – формирование средней рыночной цены и адекватной оценки объектов недвижимости. Особенно это касается первичного рынка.

Осенью 2009 года в Санкт-Петербурге наблюдается рост показателей коммерческой недвижимости в долларовом исчислении. При этом если в сентябре цены и ставки в рублях были практически стабильны, в октябре был отмечен небольшой рост (1,5-3,5%) ставок и цен продаж коммерческой недвижимости в рублях. 4 квартал – традиционное время перезаключения договоров аренды и активизации сделок на рынке купли/продажи. По всей видимости, собственники вновь надеются на некоторое сезонное оживление на рынке и решили повысить договорные условия на ближайшее время.

Как сообщали ранее специалисты Аналитического департамента ГУД, основная коррекция в целом по рынку уже произошла к лету 2009 года. Многое, конечно, зависит от макроэкономической ситуации. Однако в настоящий момент мы наблюдаем наступившую стагнацию в рублевых ценах. Падение цен продаж и ставок возможно, но оно будет более локальным, точечным и касаться тех объектов, на которых, во-первых, предъявляется низкий спрос со стороны конечных пользователей/арендаторов, а во-вторых, финансовое состояние владельцев которых резко ухудшилось.

Из-за прекращения падения доходных показателей, весьма вероятен повышенный интерес к объектам со стороны потенциальных инвесторов.

Арендные ставки и цены продаж на офисы продолжали свое падение в рублях с октября 2008 года до августа 2009 года, начиная с осени, падение рублевых показателей остановилось, и к ноябрю 2009 индикаторы вернулись на уровень начала августа 2009 года. За счет укрепления курса национальной валюты в долларах рост оказался существенно более внушительным, и индикаторы вернулись к уровню января 2009 года.

Предложение продолжает пополняться новыми качественными площадями. При этом спрос со стороны арендаторов остается низким. Средняя заполняемость бизнес-центров класса А составляет 60-70%, класса В – 70-80%. Бизнес-центры, введенные в течение последнего года остаются незаполненными на 50-80%. Крупных сделок на офисном рынке аренды Санкт-Петербурга в октябре 2009 года
декларировано не было.

Среди продаж офисных зданий следует отметить сделку Фонда имущества, который повторно продал Дом культуры им. Цюрупы. В этот раз покупателем стало ООО «Олда». Сумма сделки – 74,2 млн. рублей. В итоге цена приобретения упала примерно на 50% с 900 USD/кв. м до 600 USD/кв. м.

К началу ноября 2009 года арендные ставки в спальных районах центре города составляют 500-1500 руб./кв. м/мес., на проходных улицах 1000-2500 руб./кв. м/мес., торговые помещения на Невском пр. предлагаются по ставке 1200-3000 руб./кв. м/мес. Максимальная ставка составляет 4000 руб./кв. м/мес., тогда как еще весной 2009 года встречались предложения по 7000 руб./кв. м/мес., а год назад собственники могли запрашивать все 10000-12000 руб./кв. м/мес. за наиболее лакомые места.

Спрос на торговые помещения остается достаточно стабильным. Волна закрытий магазинов и сворачивания планов торговых компаний практически завершилась к лету 2009 года. Осенью закрытие магазинов происходит существенно меньшими темпами и касается, прежде всего, удаленных и изначально неудачных объектов. В наиболее выгодном положении сейчас находятся торговые центры, ориентированные на средний класс, имеющие удобную транспортную доступность с хорошим пулом арендаторов и вместительной парковкой. В таких центрах ротация арендаторов происходит даже с выигрышем для торгового объекта за счет привлечения более сильных брендов: в ТРЦ «Мега» вместо «Banana-Mama» открывается универмаг «H&M», среди удачной смены операторов можно назвать появление гипермаркета «ОКей» вместо «Наш» в ТРЦ «Гранд-Каньон», «Карусель» вместо «Мосмарт» в ТРЦ «Июнь», магазина «Дети» вместо «Plato» в ТРЦ «Заневский Каскад» и др. Местоположение было и остается самым важным фактором успешности. Так, брокеры строящегося ТРЦ «Galeria» на пл. Восстания (самая проходная точка города) заявляют о сдаче 40% торговых площадей еще за год до сдачи комплекса (арендопригодная площадь ТРЦ «Galeria» – 93 400 кв. м).

Тем не менее, большинство торговых операторов говорят о сокращении объемов продаж. Ритейлеры пытаются бороться с падением прибыли за счет сокращения ассортиментной линейки, перехода в более дешевый сегмент, экономии на рекламе и административных издержках, более поздней сезонной смены коллекций. По всей видимости, новые кардинальные решения, связанные с развитием сети, будут приниматься на основании итогов года и макроэкономических прогнозов на 2010 год.

Продолжается процесс роста просроченной задолженности строителями и девелоперами перед кредиторами и продажи банками заложенного имущества. Так, в октябре Сбербанк России заявил о требовании продажи ТЦ «Измайловский» на 1-й Красноармейской улице, 15, принадлежащего девелоперу «РТМ». Стартовая цена определена на уровне 272 млн. рублей. Площадь комплекса составляет 7 тыс. кв. м. Девелопер заложил его Сбербанку в качестве обеспечения по кредиту в $9 млн., который девелопер должен был вернуть еще в апреле.

Дополнительная информация:

Александра Гольцман, руководитель пресс-службы Тел.: +7 (812) 347-84-70, e-mail: press@proestate.ru

Почитать еще:

Москва: тенденции в сфере арендных отношений для МБ сохранились
Вакансия – Агент по недвижимости в Агентство недвижимости Украинский Дом, Киев; работа в Киеве, вакансии Продажа
Юридическая фирма Magisters объявила о назначении — Юридическая практика
Выхино 90мин, трансп. Дача 10сот. Подмосковье. Дешево, Продажа офисов, помещений, коммерческая недвижимость офисы, бизнесцентры, гаражи, ангары, торговые площади – Сдаю. ru
Ivgoradm.ru
Банкротство как средство передела коммунального рынка – Тема дня – Недвижимость в Волгограде – новости, аренда квартир, покупка и продажа недвижимости – 34metra.ru
Активность инвесторов в коммерческую недвижимость мира выросла на 70%
«Кредит-Москва» даст ипотеку бизнесменам