Анна Шелепова, Ярослава НауменкоНа алматинском рынке недвижимости после затишья довольно неожиданно началось оживление. Нечистоплотные риэлторы вновь пытаются “впаривать” жилье по откровенно задранным ценам, к примеру, квартиру площадью 60 квадратов в старом доме продают за 160 тысяч долларов! Находятся и такие частники, влекомые алчной наивностью, которые просят за сотку земли 100 тысяч долларов! Являются ли эти факты показателем скорого окончания кризиса? Продолжат ли цены на квартиры в крупных городах страны падать или следует ждать роста из-за слухов о предстоящей девальвации, и какова реальная ситуация на рынке недвижимости? Эти и другие вопросы мы задали независимым оценщикам КрышаИзучив рынок самостоятельно, без помощи предприимчивых риэлторов, мы выяснили средние цены по районам экс-столицы. Однокомнатная квартира в Ауэзовском районе в среднем оценивается в 57 тысяч долларов. В “Аксае” – дешевле на несколько тысяч. Однокомнатная в “Таугуле” и вовсе – 20-30 тысяч долларов. Средняя цена на двухкомнатную квартиру в Бостандыкском районе – 64 тысячи долларов. “Двушка” в Алмалинском районе (в кирпичном доме) – 90-95 тысяч “зеленых”. Аналогичная квартира на Жарокова – Левитана – 80 тысяч у.е. В “Айнабулаке” – 51 тысяча у.е. Трехкомнатные квартиры в южной столице можно найти за 80-90 тысяч долларов, если речь не идет о новостроях. В “элитках” “трешки” продают от 120 до 210 тысяч долларов, и торг уместен. Словом, налицо факт, что цены на жилье риэлторы задирают искусственно. Независимые эксперты рынка называют различные причины, по которым может подогреваться интерес к недвижимости. В частности, связь банков второго уровня и рынка недвижимости остается определяющей для строительной индустрии, так как более шестидесяти процентов в залоговом портфеле составляют объекты недвижимости. Среди причин и так называемая социальность вопроса: необходимость обеспечения населения жильем, сохранение рабочих мест и зарплаты для участников, связанных со строительством (до полумиллиона человек в период строительного бума). Кроме того, как мы можем предположить, схемы, когда неоправданно начинают задирать цены на жилье, выгодны тем, кто изначально сделал жилье объектом инвестиций и махинаций. Понятно, что владельцы столь дорогой еще пару лет назад собственности не хотят терять свои капиталы. Можем предположить, что владельцы сразу нескольких элитных квартир или коттеджей на некогда особенно дорогих земельных участках – люди не самые простые, и рано или поздно, как у нас это бывает, появится очередная специальная жилищная программа, когда государство выкупит эти квартиры у частников с целью создать государственный жилой фонд. Вероятно, только после следует ждать значительного падения цен. Хотя, конечно, вряд ли мы вернемся к тому времени, когда отличная однокомнатная квартира в центре стоила, как недорогая иномарка на вторичном рынке. Если говорить об объективных причинах оживления рынка недвижимости в сентябре-декабре прошлого года, то сыграли роль возвращение отпускников и осеннее оживление деловой активности, а также массовый приезд студентов – начал расти спрос на аренду, и автоматически стали дорожать квартиры. Многие, кто ждал удачного момента для покупки недвижимости, решили – пора покупать. Свою лепту внесло и завышенное ожидание второй валютной девальвации: лучше купить недвижимость, чем потерять деньги, посчитали многие. Земля По прогнозам экспертов, в этом году ожидается падение цен на земельные участки. - Оценивать свои участки продавцы могут как угодно и просить могут сколько угодно, – комментирует Александр Калинин, директор исполкома Казахстанской ассоциации оценщиков, вице-президент Казахстанской федерации недвижимости, профессор ААЭС. – Но уже сейчас очевидно, что те, кто просил за сотку 150 тысяч долларов, продают ее за 20 тысяч, потому что рискуют остаться и вовсе ни с чем. Некоторые люди считают, что земля всегда останется в цене. Однако тот актив хорош, который приносит доход. Земля дохода сейчас не дает, ее надо обслуживать, платить налог. Другое дело, если на земле есть дом и в нем можно жить или сдавать его в аренду. Перспектив на рынке земельных участков наш собеседник не видит: - Основная причина взлета цен на земельные участки в 2005-2008 годах – выкуп для госнужд. Общая тенденция за 2009 год – продолжение падения цен. По сравнению со средним снижением цен на недвижимость в предела
х 65 процентов цены на землю в южной столице упали на 70-80 процентов. Фактически рынок земельных участков отсутствует. Среди причин продолжения падения цен – мораторий акимов Алматы и Алматинской области на изменение целевого назначения, а следовательно, застройку пригородной зоны. По словам эксперта, на землю до сих пор завышена стартовая цена, хотя уже отменены более 270 постановлений акимата об изъятии земель под коммерческую застройку. Словом, земля во время кризиса перестала выглядеть привлекательно для инвестиций. В целом же, по мнению экспертов, объективных причин для стабилизации и роста цен на недвижимость в 2010 году нет. По-прежнему прослеживается тренд снижения покупательной способности (не более 15 процентов могут позволить покупку недвижимости), и продолжается переориентация на приобретение товаров первой необходимости и оплату коммунальных услуг. Еще более ужесточаются условия получения ипотеки (растет первоначальный взнос, изучение платежеспособности заемщика гораздо более тщательное, не уменьшается кредитная ставка). Банки явно не заинтересованы в увеличении числа ипотечных кредитов, более того, они будут вынуждены продавать залоговую недвижимость, так как по-прежнему не имеют других источников фондирования. В этом году рынок недвижимости не будет испытывать серьезных потрясений. Основной характеристикой рынка недвижимости останется ограниченность сделок и общая стагнация со снижением цен на 10-15 процентов.